Il preliminare di compravendita tra privati: informazioni utili e consigli

Preliminare di compravendita: cos’è, come funziona e quali tutele offre per acquistare casa in sicurezza. Una guida essenziale per chi acquista casa per la prima volta.

Acquistare casa è una delle decisioni più importanti della vita, e chi affronta per la prima volta questa esperienza si trova spesso a fare i conti con termini come “compromesso di vendita” o “preliminare di compravendita”. Questo passaggio è cruciale in una trattativa immobiliare, poiché permette di mettere nero su bianco l’accordo tra le parti, definendo gli impegni reciproci per arrivare con serenità al rogito finale. Se sei alle prese con il tuo primo acquisto, in questo articolo ti guideremo attraverso le fasi essenziali del contratto preliminare di compravendita di un immobile, spiegandoti cosa comporta e quali vantaggi offre.

Cos’è il preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita, anche noto come compromesso di vendita o contratto preliminare di compravendita di un immobile, è un accordo formale tra acquirente e venditore che definisce le condizioni essenziali della vendita. Attraverso questo contratto, le parti si impegnano a stipulare successivamente il rogito, ovvero il contratto definitivo, che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile.

Il compromesso di vendita non è obbligatorio, ma è una prassi comune che offre tutela sia all’acquirente che al venditore, poiché stabilisce in anticipo le condizioni dell’acquisto, come il prezzo, le modalità di pagamento, la data prevista per la stipula del rogito, le eventuali condizioni e le eventuali penali in caso di inadempimento.

Differenza tra proposta di acquisto e preliminare di compravendita

Prima di firmare il preliminare, è probabile che tu abbia già firmato una proposta di acquisto. La proposta è un documento con cui esprimi la tua intenzione di acquistare l’immobile a un prezzo specifico, che può essere accettata o rifiutata dal venditore. Una volta accettata, la proposta di acquisto diventa vincolante per l’acquirente, ma non è ancora il contratto definitivo.

Il preliminare di compravendita, invece, è l’accordo che vincola entrambe le parti, impegnandole a procedere con il rogito alle condizioni stabilite.

Oggi, alcune proposte d’acquisto sono strutturate per trasformarsi in preliminare in modo automatico al momento dell’avvenuta conoscenza da parte del Proponente dell’avvenuta accettazione da parte del Venditore, ma tale caratteristica deve essere espressamente riportata in proposta.

Gli elementi essenziali nel contratto preliminare di compravendita

Per essere valido, il contratto preliminare di compravendita deve includere una serie di elementi fondamentali, che variano dai dettagli sull’immobile fino agli impegni finanziari. Ecco gli elementi che non devono mancare:

1. Dati delle Parti Coinvolte: i nomi, indirizzi e dati identificativi di acquirente e venditore.
2. Descrizione dell’Immobile: informazioni dettagliate sull’immobile, come indirizzo, descrizione e dati catastali.
3. Prezzo Concordato: l’importo stabilito per l’acquisto e le modalità di pagamento (ad esempio, pagamento dilazionato, caparra, saldo al rogito).
4. Caparra: spesso viene versata una caparra al momento della firma del preliminare, una somma che funge da garanzia dell’accordo. Le caparre possono esser dei diversi tipi, perciò attenzione al tipo di caparra inserito nel contratto (tipologie diverse hanno valenze giuridiche diverse).
5. Data del Rogito: il termine entro il quale si prevede di completare la compravendita con la firma del rogito.
6. Eventuali Condizioni Sospensive: alcuni contratti prevedono delle condizioni (come l’ottenimento di un mutuo, ad esempio) che, se non soddisfatte, consentono alle parti di annullare l’accordo senza penali.

La caparra nel compromesso di vendita: che importanza ha?

Nel compromesso di vendita, la caparra svolge un ruolo chiave, poiché rappresenta una forma di tutela per entrambe le parti. La caparra può essere confirmatoria o penitenziale.

La prima regola il da farsi nel caso di inadempimento di una della parti e prevede che in caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore possa trattenere la caparra stessa, mentre in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente abbia diritto ad ottenere il doppio della caparra versata. La caparra confirmatoria, in realtà, consente anche la facoltà alla parte adempiente di chiedere l’adempimento del contratto, rinunciando al risarcimento economico costituito dalla caparra.

La caparra penitenziale, invece, non prevede nessun inadempimento e costituisce semplicemente il corrispettivo concordato per esercitare la facoltà di recesso di una o di entrambe le parti.

La tipologia più utilizzata è senz’altro la caparra confirmatoria.

La registrazione del contratto

Una volta firmato, il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. La registrazione è obbligatoria e comporta il pagamento di alcune imposte: un’imposta fissa e una proporzionale sulla caparra o sugli acconti, se previsti.

Registrare il compromesso di vendita è un obbligo di legge e conferisce all’accordo una validità formale, e in caso di controversie la registrazione permette di fare riferimento a un documento ufficiale.

Trascrivere il preliminare di compravendita nei registri immobiliari

Oltre alla registrazione, è possibile trascrivere il contratto preliminare nei Registri Immobiliari. La trascrizione è facoltativa ma altamente consigliata, soprattutto per l’acquirente, poiché garantisce una maggiore protezione legale. Grazie alla trascrizione, infatti, il preliminare diventa opponibile a terzi: questo significa che nessun altro potrà rivendicare diritti sull’immobile o iscrivere ipoteche tra la firma del preliminare e quella del rogito. La trascrizione avviene solamente con la stipula del preliminare da parte del notaio.

Cosa succede in caso di inadempimento del contratto?

Il compromesso di vendita tutela entrambe le parti in caso di inadempimento. Se il venditore decide di non procedere con la vendita, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e ottenere il doppio della caparra versata, oppure può ricorrere a vie legali per ottenere l’esecuzione forzata del contratto. Nel caso in cui sia l’acquirente a non rispettare i termini dell’accordo, il venditore può trattenere la caparra a titolo di risarcimento per il mancato adempimento.

I consigli

Per chi acquista casa per la prima volta, il preliminare di compravendita può risultare complesso e, a tratti, intimidatorio. Ecco alcuni suggerimenti per affrontare questo passaggio con tranquillità:

1. Fatti Assistere da un Professionista: un’agenzia immobiliare abilitata come Patio Real Estate ti fornirà assistenza durante tutte le fasi della trattativa. Inoltre, avvalersi di un notaio o di un avvocato ti permetterà di verificare la correttezza del preliminare e di tutelarti da eventuali problematiche.
2. Verifica l’Immobiliare: assicurati che l’immobile sia in regola sotto il profilo catastale e urbanistico. Un buon agente immobiliare ti aiuterà a svolgere queste verifiche e ad assicurarti che non ci siano ipoteche o vincoli nascosti. In tal senso, se sei un venditore, il primo passo da fare prima di mettere in vendita un immobile è far controllare la situazione catastale ed urbanistica dell’immobile stesso per avere la corretta conoscenza dello stato di fatto, fondamentale prima di firmare qualsiasi accordo. 
3. Prepara la Documentazione Finanziaria: se hai bisogno di un mutuo, fai in modo di essere pronto con tutta la documentazione necessaria, così da rispettare i tempi concordati nel preliminare.
4. Assicurati Che Tutte le Condizioni Siano Chiare: prima di firmare, verifica che ogni clausola del contratto sia chiara e che rispecchi l’accordo raggiunto. Chiedi spiegazioni o chiarimenti, se necessario.

Perché il preliminare di compravendita è importante?

Il preliminare di compravendita, se compilato correttamente, rappresenta una garanzia importante per chi acquista casa e per chi la vende. Questo contratto consente di fissare condizioni e termini dell’accordo, offrendo serenità e sicurezza prima della firma definitiva. Con il giusto supporto, potrai vivere il processo di acquisto con serenità, sicuro di aver compiuto ogni passo nel modo più corretto e tutelato.

Per ulteriori informazioni, visita il nostro sito e contattaci senza impegno.